Ist der deutsche Immobilienmarkt für Schweizer interessant?

Der Immobilienmarkt bleibt trotz Energiekrise und hoher Inflationsraten weiterhin bei Investoren beliebt. Immobilien sind Sachwerte, ihr Wert kann infolge von Wirtschaftskrisen zwar Schwankungen unterliegen, dennoch bleibt eine Wertigkeit dauerhaft erhalten. Nicht umsonst werden Immobilien auch als „Betongold“ bezeichnet. Da Transaktionen über Ländergrenzen hinweg inzwischen nicht zuletzt dank des Internets zum Alltag gehören, stellt sich auch für Schweizer die Frage, ob zum Beispiel der deutsche Immobilienmarkt eine gute Möglichkeit für Investitionen ist.

Der deutsche Immobilienmarkt

Trotz eines widrigen wirtschaftlichen Umfelds haben sich die Immobilienpreise in Deutschland auch 2022 nur in eine Richtung entwickelt: nach oben. Dabei war zwar Anstieg der Preise nicht mehr so steil, wie dies noch in den Jahren zuvor der Fall gewesen war, doch besonders in ökonomisch starken Ballungsräumen und Metropolen mit internationaler Relevanz, ging die Preise weiterhin deutlich bergauf.

Der Indexwert für die Immobilienpreisentwicklung lag zuletzt bei 151,0. Dies bedeutet, dass ein Haus, dass Sie im Jahr 2015 für 200.000 Euro gebaut haben, nunmehr 302.000 Euro kosten würde. Dies entspricht einem Plus von 51 % innerhalb der letzten sieben Jahre, obwohl exakt der gleiche Materialverbrauch und Bauaufwand zugrunde gelegt wird! Für Eigentumswohnungen stiegen die Preise in Dortmund am stärksten, mit einem Plus von 15,58 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Der Preisanstieg bei Ein- und Zweifamilienhäusern war mit 15,35 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in Hamburg am höchsten, dicht gefolgt von Dortmund mit einem Plus von 15,16 %.

Infolge der COVID19-Pandemie sind Transaktionszahlen zuletzt zwar rückläufig gewesen, aufgrund der Preisanstiege wurde aber dennoch ein höheres Transaktionsvolumen verzeichnet, welches besonders deutlich im Segment der Eigentumswohnungen ausfiel.

Zinsen

In Deutschland sind die Bauzinsen seit Anfang 2022 deutlich gestiegen und liegen derzeit, je nach Kreditrahmen und Eigenkapital, bei rund 3,0 % bis 3,25 %. Angesichts der weiterhin hohen Inflation und den deshalb notwendigen geldpolitischen Maßnahmen seitens der Europäischen Zentralbank ist mit einem weiteren Anstieg der Zinsen zu rechnen.

Preise variieren je nach Bundesland

Die Immobilienpreise in Deutschland sind regional sehr unterschiedlich. Liegen Sie vor allem in den Großstädten und in einigen ökonomisch starken ländlichen Gebieten sehr hoch, befinden sie sich in weiten Teilen der Neuen Bundesländer weiterhin auf relativ niedrigem Niveau. Beabsichtigen Sie zum Beispiel den Kauf einer Immobilie in einer Großstadt in den Neuen Bundesländern, kann Ihnen eine Immobilienbewertung Chemnitz dabei helfen, einen für Sie fairen Kaufpreis zu ermitteln.

Wie wird sich der deutsche Immobilienmarkt weiter entwickeln?

So gut wie alle Analysten sind sich darin einig, dass die Immobilienpreise auch weiterhin steigen werden. Dabei wird jedoch angenommen, dass die Dynamik im Vergleich zu den letzten Jahren etwas gebremst sein wird. In den angesagten Metropolregionen dürfte das Wachstum aber weiterhin dynamisch bleiben.

Investieren aus dem Ausland

Aus Schweizer Sicht ist der deutsche Immobilienmarkt, jedenfalls im europäischen Vergleich, noch immer vergleichsweise günstig bewertet. Für Bürger der Eidgenossenschaft und andere ausländische Immobilieninvestoren sind dortige Investitionen folglich eindeutig attraktiv.
Grundsätzlich gibt es einige Aspekte zu beachten, wenn Schweizer in den deutschen Immobilienmarkt investieren wollen.

Die Transaktionskosten

Vor einem Invest in deutsche Immobilien sollten vor allem Informationen zu den anfallenden Transaktionskosten, Steuern und Gebühren eingeholt werden. In Deutschland bestehen dabei je nach Bundesland teils erhebliche Unterschiede. Steuern und Gebühren beim Kauf von Immobilien werden in Deutschland in der Regel vom Käufer getragen. Die genauen Kosten und Regelungen sind davon abhängig, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet.

Vor- und Nachteile für Schweizer, die in den deutschen Immobilienmarkt investieren

Da zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Eidgenossenschaft ein Doppelsteuerabkommen besteht, liegt das Besteuerungsrecht für alle Einkünfte aus Immobilienbesitz (generell aus unbeweglichem Vermögen) dem Vertragsstaat zu, in dem sich die Immobilie befindet. Für Bürger mit Wohnsitz in der Eidgenossenschaft ergeben sich wegen der unterschiedlichen Steuerrechte einige Steuervorteile, wenn sie über Immobilienbesitz in Deutschland verfügen, vor allem hinsichtlich steuerfreier Veräußerungsgewinne und der Absetzbarkeit von Werbungskosten.
Aufgrund der anfallenden Werbungskosten ist die laufende Besteuerung sehr gering, ein steuerfreier Veräußerungsgewinn ist möglich, wenn ein Verkauf der Immobilie nach zehn Jahren stattfindet. Wird keine in Deutschland befindliche Immobilie verkauft, wird darauf seitens der Schweiz keine Steuer erhoben, während beim Verkauf eines Objekts, welches sich in der Schweiz befindet, eine Grundstücksgewinnsteuer anfallen würde. Beim Tod des Käufers wird diese Frist auf die Erben übertragen.

Der deutsche Immobilienmarkt ist für Schweizer auch deshalb interessant, weil das eidgenössische Steuerrecht erhebliche Vorteile hinsichtlich des Gewinnkostenüberschusses, bei Abschreibungen privaten Vermögens (in der Schweiz ist es nicht möglich, eine Immobilie, die sich in Privatbesitz befindet, steuerlich abzuschreiben) und bei der Grundgewinnsteuer einräumt.
Nachteile ergeben sich dadurch, dass eine jährliche Steuererklärung notwendig wird und, je nach Wert der Immobilie, Erbschaftssteuer anfallen kann, die aber möglicherweise durch einen Freibetrag vermieden werden kann.

Mögliche Fallstricke

Ist der Erwerb einer Immobilie in Deutschland geplant, sollte vorab dringend geprüft werden, ob eine sogenannte Besteuerung begründet wird, die eine deutliche Verlagerung der Einkommenssteuer nach Deutschland nach sich ziehen würde. In diesem Fall kann angesichts der drohenden finanziellen Nachteile vom Erwerb des Objektes eventuell abzusehen sehen, da möglicherweise nicht nur sämtliche Steuervorteile aufgezehrt werden, sondern unter dem Strich sogar steuerliche Verluste möglich sind.

Tipps für Schweizer Investoren aus dem Ausland

Beabsichtigen Sie den Kauf einer Immobilie in Deutschland, dann bedenken Sie, dass der in Ihrem Heimatland anfallende Steuersatz im Normalfall ansteigen wird, da die zusätzlichen Nettoerträge Einfluss auf diesen haben. Zu beachten sind ebenfalls die Konsequenzen auf die Steuerausscheidung. Aufgrund des Umstands, dass viele Abgaben, zum Beispiel Sozialabzüge und Alimente) relativ zum Nettoeinkommen verteilt werden, kann dies dazu führen, dass ein Teil der Abgaben nach Deutschland ausgeschieden wird, wobei diese Teile dort nicht steuerlich geltend gemacht werden können.
In diesem kann die Prüfung der sogenannten Grenzpendlerregelung angebracht sein, wozu mehr als 90 % der erzielten Einkünfte in Deutschland generiert werden müssen. Ist diese Voraussetzung nicht gegeben, kann der Erwerb und die Haltung des Immobilienbesitzes in Deutschland über eine juristische Person infrage kommen. Möglich ist grundsätzlich auch der Erwerb eines Objektes durch eine Immobiliengesellschaft. Dabei kann es sich um eine eidgenössische Gesellschaft mit deutscher Betriebsstätte handeln, oder aber um eine deutsche Gesellschaft mit Anteilseignern aus der Schweiz. Empfohlene Rechtsformen sind aus steuerlichen Gründen entweder die GmbH oder die vermögensverwaltende GmbH & Co. KG.

Fazit

Aus Schweizer Sicht ist der deutsche Immobilienmarkt noch immer günstig bewertet, vor allem im Vergleich zu Anlageoptionen in anderen europäischen Ländern. Bei den Immobilienpreisen bestehen regional große Unterschiede, sodass sich günstige Objekte nach wie vor finden lassen. Um in den Genuss der begehrten Steuervorteile zu kommen, sollten Sie jedoch vor einem Invest in deutsche Immobilien die steuerlichen Folgen durch einen erfahrenen Steuerberater genau prüfen lassen.

Grenzüberschreitender Immobilienbesitz ist häufig mit komplexen steuerrechtlichen Fragen verbunden, die dringend durch Experten abzuklären sind. Ansonsten kann der Wunsch nach hohen Renditen infolge von Unkenntnis über die Rechtslage schnell finanzielle Nachteile mit sich bringen. Grundsätzlich gilt aber, dass aus Schweizer Sicht die Chance auf eine attraktive Rendite für Bürger der Eidgenossenschaft langfristig solide ist. Die in manchen Regionen immer noch günstigen Preise, bieten ausländischen Immobilieninvestoren günstige Einstiegsgelegenheiten, vor allem im Vergleich zu Investitionen in anderen europäischen Ländern.