Voraussetzung, um Baugrund zu erschließen ist der Bebauungsplan nach § 125 BauGB. Darin entscheidet die Gemeinde über die zulässigen Nutzungen des Geländes. Als Nächstes reicht der Eigentümer einen Immobilienentwicklungsantrag ein. Jeder einzelne Anschluss wird einzeln bei der zuständigen Institution bzw. dem Netzbetreiber beantragt. Wenn der Antrag erfolgreich ist, wird die Gemeinde für die öffentliche Entwicklung verantwortlich sein. Der Eigentümer ist für die private Entwicklung verantwortlich. Nachdem alle Arbeiten erledigt sind, beginnt der Bau.
Wann wird Baugrund erschlossen?
Liegen keine förderfähigen Bebauungspläne vor oder rechnen Sie mit Abweichungen von bestehenden Bebauungsplänen, prüft die Verwaltung im Rahmen des Genehmigungsverfahrens, ob Ihr Vorhaben hinsichtlich Nutzungsart, Größe und Lage des Gebäudes, Grundfläche und Konstruktion sich in seine Landschaft einfügt. Sie achtet auch darauf, Distanzzonen einzuhalten.
Wenn Sie sich vorher auf die Details einigen, ist das Risiko geringer, dass Ihr Bauantrag abgelehnt wird. Denn jede Bauordnung hat Interpretationsspielraum. Sollten Sie doch nach ein paar Wochen eine Ablehnung erhalten, gibt es keinen Anlass gleich aufzugeben: Im persönlichen Gespräch lässt sich meist noch ein Kompromiss finden. Auch eine Sondererlaubnis ist möglich, beispielsweise im Rahmen einer wirksamen Rehabilitation.
Liste der Zulassungsverfahren
- Erkundigen Sie sich beim Bauamt.
- Architekt entwickelt einen Entwurf und stimmt ihn mit Auftraggeber ab.
- Der Architekt zeichnet das Konstruktionsmodell und erstellt alle für den Bau erforderlichen Unterlagen.
- Bauämter prüfen Bauanträge.
- Eine Baugenehmigung wird veranlasst und das Bauvorhaben kann beginnen.
oder
- Die Baubehörde lehnt Ihren Bauantrag unter Angabe von Gründen ab.
- Eventuelle Kompromisse oder Sondergenehmigungen sind mit den Baubehörden abzusprechen.
- Bei Bedarf ändert der Architekt den Grundriss oder der Bauherr holt das Einverständnis der Nachbarn ein.
- Das Bauamt gibt die Baugenehmigung und das Projekt kann beginnen.
Bearbeitungszeit für den Baugenehmigungsantrag
Anrücken können die Handwerker erst nach einer Baugenehmigung durch das örtliche Bauamt. Dies dauert in der Regel einige Wochen, manchmal Monate. Leider gibt es keine nationalen Regelungen zur Bearbeitungszeit von Bauanträgen. Die Wartezeiten für Bauherren sind je nach Bundesland und Bundesstadt unterschiedlich. Wenn Sie Glück haben, warten Sie vielleicht vier Wochen – andere warten bis zu sechs Monate.
Lediglich in Baden-Württemberg sieht § 54 der Landesbauordnung vor, dass über einen Bauantrag spätestens nach zwei Monaten zu entscheiden ist. Auch anderswo ist die Geschwindigkeit, mit der Baugenehmigungen erteilt werden, von Fall zu Fall unterschiedlich: Typische Wohngebäude in einem Neubau Gebiet werden oft schneller genehmigt. Fehlende Unterlagen können das Baugenehmigungsverfahren unnötig verzögern. Aus diesem Grund sollten Sie also auf Vollständigkeit Ihrer Unterlagen achten.
Industrie Neubau
Industriegebäude sind im Allgemeinen Gebäude, die für Unternehmen genutzt werden, die verschiedene Produkte, Waren oder Gegenstände entwickeln, herstellen, verarbeiten und lagern. Im Industriebau steht der „Grundprozess“, dem künftige Projekte dienen müssen, im Mittelpunkt und Ausgangspunkt der Gesamtplanung.
Industrielle Gebäudeplanung orientieren sich primär an den funktionalen Anforderungen an Gebäude und Infrastruktur, mit Fokus auf Prozessoptimierung, Kommunikation und Veränderung.
Typische Beispiele für Industriebauten sind:
- Hallen für Produktionsgebäude und Hallen für Montage-Arbeiten
- Logistik- und Lagerhallen
- Büro- und Verwaltungsgebäude
- Labor- und Forschungsgebäude
- Restaurantpersonal
- Verkaufshallen
Wohnhaus Neubau
Wie viel Grundeigentümer am Ende für Erschließungskosten bezahlen, hängt von vielen Faktoren ab. Ein sehr wichtiger Faktor ist die Entfernung zu den wichtigsten möglichen Anschlusspunkten. Wenn beispielsweise Straßen gebaut werden müssen, um zum Standort zu gelangen, erhöht dies die Kosten erheblich. Anschlüsse an Versorgungsnetze erfordern oft viele Meter Rohr, was zu zusätzlichen Kosten führt. Günstiger wäre es, wenn die Verbindung wirklich „vor der Türe“ wäre, wie etwa bei einem Neubau.
Was ist für eine Baugrunderschließung erforderlich?
Einige bauliche Maßnahmen sind hier zusammengefasst. Konkret geht es um die Verkehrsentwicklung:
- Erstellung privater und öffentlicher Bürgersteige und Straßen
- Anschließung an öffentliche Parkplätze, Plätze und Grünflächen
Die Technologieentwicklung umfasst:
- Anschluss an das Kanalnetz, Regenwassernetz oder öffentliches Versickerungsnetz (Tiefbau)
- Anschluss an Energieversorgung (Strom, Erdgas, Geothermie, Fernwärme)
- Verbindung zu Telekommunikationsnetzen (Telefon, Internet, Kabelfernsehen)
- Anschluss an örtliche Trinkwasser- und Brandschutznetze
- Gegebenenfalls: Immobiliengutachten und -bewertung
Sollte der Boden instabil sein, können auch Rammpfähle zum Einsatz kommen. Diese haben die Aufgabe strukturelle Lasten von instabilen Böden auf tiefere tragfähige Bodenschichten zu übertragen, wobei Pfähle mit unterschiedlichen Herstellungsverfahren und Materialien hergestellt werden.
Entwicklungsstiftung und Entwicklungsmaßnahmen
Fördereinrichtungen und Fördermaßnahmen sind für das Förderbeitragsgesetz von Bedeutung. Grundlage ist, dass Kosten, die durch die Erstentwicklung eines Grundstücks entstehen, an Eigentümer benachbarter Grundstücke weitergegeben werden können. Dies belegt die Wertsteigerung des angrenzenden Grundstücks durch Erschließungsmaßnahmen.
Allerdings können die Kommunen nicht alle Kosten weitergeben. Stattdessen legt § 127 Abs. 2 BauGB fest, welche Bebauungen zugeteilt werden. Dazu gehören öffentliche Straßen, Straßen und Plätze, die der Kultur gewidmet sind, und Sammelstraßen in bebauten Gebieten.
Wer ist für die Niederlassung eines Grundstücks verantwortlich?
Die öffentliche Planung obliegt nach § 123 BauGB der jeweiligen Gemeinde. Allerdings muss der Bauherr die Erschließungsmaßnahme bei der Gemeinde beantragen. Ein Rechtsanspruch nach § 123 Abs. 3 BauGB besteht nicht. Nach positiver Entscheidung der Stadtverwaltung über die Erschließungsauflagen organisiert sie Maßnahmen und honoriert diese. Eigentümer des Grundstücks ist daher nur die Person, die die Rechnung ausstellt und erhält.
Wie lange dauert die Grundstückserschließung?
Die genaue Dauer kann nicht beziffert werden, da sie von vielen verschiedenen Faktoren abhängt. Erkundigen Sie sich am besten beim Bauamt, in der Umgebung, nach typischen Bebauungszeiten. Erfahrungsgemäß liegt der Durchschnitt für ganz Deutschland bei etwa sechs Monaten. Dies umfasst die öffentliche und private Entwicklung.
Wie lange dauert es, bis aus Bauerwartungsland Bauland wird?
Bauerwartungsland ist die erste Ebene nach Ackerland. Es wird angenommen, dass darauf ein Haus gebaut werden könnte, aber im Gegensatz zum Bauland wurde es nicht für diesen Zweck verwendet. Ob eine Baustelle zur Baustelle wird, hängt von der jeweiligen Kommune ab. Er entscheidet im Stadtrat und berücksichtigt die Interessen der Stadt. Der Entscheidungsprozess dauert in der Regel bis zu sechs Monate, kann aber Jahre dauern. Ob die als Ackerland oder Bauland deklarierten Flächen eines Tages zu Bauland werden, ist grundsätzlich schwer kalkulierbar.
Welche Ausgaben entstehen durch die Erschließung?
Die Erschließungskosten variieren je nach lokalen und regionalen Vorschriften sowie dem Preis und der Lage der Immobilie. Allerdings gibt es bundesweit je nach Region auch unterschiedliche Erfahrungswerte. Sie können dann mit durchschnittlichen Kosten von 10.000 bis 15.000 Euro für eine öffentliche Grundstücksentwicklung rechnen.
Eine Stadt oder Gemeinde kann 70-90 % der Kosten für Transport und technische Entwicklung mit den Eigentümern teilen. Die Kostenentscheidungen der Stadt werden oft von langen Verzögerungen begleitet, sodass die Baufinanzierung mit erstaunlichen Kosten ins Stocken geraten ist. Welche Erschließungskosten auf Sie als Eigentümer umgelegt werden können und welche beitragsfrei sind, können Sie dem einmaligen Bodenwert entnehmen. Unabhängig davon haben Immobilien auch private Erschließungskosten, die 10-20 % der Baukosten betragen können.
Aufgrund der hohen Erschließungskosten sollten Sie sich genau überlegen, ob Sie ein bebauter oder unbebauter Baugrund erwerben. Gerade bei der Baufinanzierung ist es in der Regel günstiger und kalkulierbarer, wenn Sie ein bereits erschlossenes Baugrundstück kaufen. Hinzu kommt noch ein weiterer Aspekt: Unbebautes Land kann man in der Regel nicht mit einer Baufinanzierung finanzieren. Schließlich ist der Baukredit ein Namensdarlehen.
Fazit
Zusammenfassend ist die Voraussetzung, um Baugrund zu erschließen die Grundstücksentwicklung der Bebauungsplan nach § 125 BauGB. Darin entscheidet die Gemeinde über die zulässigen Nutzungen des Geländes. Auch können Handwerker erst anrücken, wenn eine Baugenehmigung durch das örtliche Bauamt vorliegt. Sollte der Boden instabil sein, können auch Rammpfähle zum Einsatz kommen. Außerdem kann die genaue Dauer für die Grundstückserschließung nicht genau beziffert werden, da sie von vielen verschiedenen Faktoren abhängt.